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張某訴吳某購房轉讓補償款一案代理詞——如何理解合同的概括性轉讓
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    審判長: 

        原告張某某訴被告吳某某購房轉讓補償款一案,本律師代表被告發表如下代理意見。
        一、原告的訴求要求被告支付購房轉讓補償款沒有事實根據與法律依據
        首先,原告在訴狀中所述:“……其間,被告吳某某看中該房屋,請求原告將該房屋讓于她購買并承諾補償原告另行購房導致的房屋價格上漲損失”一節沒有證據證實。綜合原告的全部證據,第一份證據(真實性有疑異),即使是真實的,也只證明原告與案外人歐陽平之間的房屋買賣居間協議,不能直接證明有權利義務轉讓的事實;第二份是欠條,從欠條的文字表達來看,是“甲方因購買。。。房屋欠乙方13萬元整”,只能證明因買賣房屋而產生出的欠款關系(事實上并沒有該欠款關系發生),不能證明原告有將合同中的權利義務轉讓給被告這一事實存在;第三份證據是兩張工商銀行憑證,其中一張與本案無關;另一張只能證明原告給歐陽匯過40余萬元錢,這個錢是否是房款?是否是本案所涉房款?均不得而知,也不能證明權利義務轉讓之事實;最后是被告與歐陽的房屋買賣居間協議,該協議中并沒有原告參加,反證被告與房主兩方簽訂了獨立的協議,與原告無涉,故可以證明根本沒有權利義務轉讓之說。
        其次,鑒于原告在訴狀中引用了合同法第88條向被告主張其轉讓補償款,我們認為原告是基于合同的概括性轉讓來提出訴求的。合同法第八十八條規定:當事人一方經對方同意,可以將自己在合同中的權利和義務一并轉讓給第三人。是指合同一方當事人將其權利和義務一并轉移給第三人,由第三人全部地承受這些權利和義務。其法律結果是受讓人完全取代了原當事人的法律地位,合同內容應是原封不動地移轉于新當事人。換言之,概括轉讓是經一方當事人的同意,轉讓雙方簽訂新的轉讓協議,該轉讓協議中涉及的原合同中的權利義務應當沒有變化,而只是簽約當事人有了變化。針對本案,原告并沒有舉證證明有轉讓意圖與轉讓合同的存在,也沒有證據證明真正的房主知道并同意原告進行概括性轉讓;事實上被告與房主簽訂的買賣合同并沒有原告參加,其內容也與原來張某某與歐陽平簽訂的合同內容不一致,不符合概括轉讓的法定條件。

        二、原告一直冒充房主,與被告洽談房屋買賣事宜,構成欺詐,同時與中介公司惡意串通,隱瞞事實真相,騙取被告寫下欠條,屬于無效的民事行為。 
    被告委托中介公司居間買房,直接目的是與房屋所有人達成交易。而中介公司介紹的賣方、并     與被告一直洽談房價,被告當然有理由認定原告為房主,更何況,原告自己也稱自己就是房主,中介公司也一直陪同原、被告一起洽談房屋買賣事宜,直到騙取被告寫下欠條。被告直到簽訂正式房屋買賣協議時才知道,原告是冒充的,真正的房主不是他。原告這種隱瞞事實真相、冒充房主,謊稱少寫合同價格避稅,讓被告寫下欠條,意圖牟取非法利益,并與中介公司惡意串通,給被告設置陷阱,利用被告對中介公司的信任,利用中介公司對房屋買賣雙方信息不對稱,欺詐被告,損害被告的利益,其行為是無效的,其非法利益是不能受法律保護的。

        三、原告身為房地產中介人員,違反房地產經紀人職業規范與操守的行為,損害委托人的利益,用欺詐手段意圖賺取高額差價,其違法行為不應得到法律的支持。
        被告通過調查,原告實際上是被告委托的房屋中介中原地產公司的工作人員,他在網絡上認可其從事房屋中介事務,所屬公司是中原地產公司。原告的行為實際上是利于從事中介的執業便利,與公司其他人員惡意串通,在收取傭金的同時,賺取差價,牟取非法利益。上海市執業經紀人條例第二十七條規定:“執業經紀人不得有下列行為:(二)以隱瞞與經紀活動有關的重要事項、虛構訂約機會、提供不實 的信息、夸大業績的虛假宣傳等手段促成交易;(三)與他人惡意串通,或者以脅迫、賄賂等手段促成交易;(五)利用執業便利,收取傭金以外的報酬。”上海市關于進一步規范房地產經紀活動的實施意見(滬房地資市[2003]71號)文件“二、重點查處以下違法行為:1、房地產經紀組織及其從業人員利用執業便利,在委托的客戶之間,通過壓低賣出價格,自行收購,各方面抬高價格出賣給購房者,牟取不當利益。”上海市工商行政管理局關于進一步規范本市房地產經紀市場的意見(滬工商市[2001]350號)規定:“二、重點觀注的違法行為是:3.第二,收取傭金的同時賺取差價。”
        因此,原告及中原地產公司的員工,利用執業的便利,惡意串通,欺詐被告,收取傭金的同時賺取減價,牟取非法利益,這是重點打擊的非法行為,是違背經紀人執業規范和道德的行為,不得受法律保護。
        綜上所述,原告的訴訟請求無事實根據和法律依據,存在嚴重的欺詐、惡意串通行為,原告身為房地產中介人員,違反經紀人的法律規定與職業操守,在中介活動中向委托人隱瞞真相,在中介公司已收取傭金的情況下侵害委托人的利益,意圖賺取高額差價,其違法行為不應得到法律的支持。故請求依法駁回原告的全部訴訟請求。

        此致
                                                                                                  南京市玄武區人民法院
                                                                                                  江蘇博事達律師事務所                                                                                           承辦律師:姚  彬 黃良軍                                                                                                    2010年11月16日                                                                                                                                                                                                                             

                                                                                                                                                                                               


     

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