ag电子→复古花园
【實案說法】農村土地承包合同的獨特特點與認識誤區
您當前的位置:  首頁    經典案例
經典案例
  •   經典案例
  • 【實案說法】農村土地承包合同的獨特特點與認識誤區


    承辦律師:張福錄

    【摘要】 筆者以自己代理的多個真實案例為基礎,通過將《農村土地承包法》與《合同法》的相關法律條款進行比對,同時結合《物權法》、《土地管理法》等相關法律規定,簡明扼要的揭示農村土地承包合同的獨特特點。
      隨著我國農村經濟改革的深入,農村土地逐漸被賦予同等的市場地位。隨著農村土地市場化步伐的逐步加速,土地承包合同糾紛在各地也逐漸出現。然而,土地承包合同糾紛的法律適用,與普通合同糾紛有很大不同,尤其是在土地承包經營權的性質、合同的主體、合同效力、合同解除等等方面,有著其獨特的特點。實務中,如果不能注意到這些獨特的特點,則容易步入誤區,不能周全的保障當事人的合法權益。簡述如下:
      第一、 農村土地承包合同,是物權設立合同, 不是債權合同。
      土地承包經營權是物權,這在2003年《農村土地承包法》中就已經明確。該法第二十二條規定“承包合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效時取得土地承包經營權。”2007年《物權法》對土地承包經營權的物權屬性進一步明確時 “土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時設立”。

      土地承包合同生效后,承包人取得土地承包經營權。該權利是物權,適用《物權法》的法律規定。
      筆者代理的一起荒山承包合同糾紛中,承包人經過對荒山的開發,現在荒山估值已達5000萬以上。發包方某村委會以承包方違反土地的約定用途,違法在山上建造房屋為由,要求解除承包合同,收回承包地。筆者的代理意見是承包方已經合法取得荒山的土地承包經營權,即使在山上建造房屋違法,也只需承擔相應的行政責任,并不能導致喪失土地承包經營權。法院采納了代理人的意見,駁回了原告的訴訟請求。
      第二、農村土地承包合同的簽訂和解除,不適用《合同法》。
      我國的農村土地,按其是否具有“社會保障功能”,將土地承包區分為“家庭承包”和“其它方式承包”。其中家庭承包為原則,其它方式承包為例外。
      1、土地承包合同的簽訂,不適用《合同法》的簽約自由原則,具有強制性、義務性、無償性。
      《合同法》第四條規定:“當事人依法享有自愿訂立合同的權利,任何單位和個人不得非法干預。”一般民商事合同的簽訂,秉承的是平等自愿原則。但是,家庭承包方式的土地承包合同的簽訂,并不秉承自愿原則。《農村土地承包法》第五條:“ 農村集體經濟組織成員有權依法承包由本集體經濟組織發包的農村土地。任何組織和個人不得剝奪和非法限制農村集體經濟組織成員承包土地的權利。”農村集體經濟成員承包土地是權利,集體經濟組織發包是義務,只要農村集體經濟成員不放棄權利,集體經濟組織就必須將土地發包給集體經濟組織成員。
      2、土地承包合同的解除,不適用《合同法》中的解除條款。
      《農村土地承包法》第二十六條規定“承包期內,發包方不得收回承包地”。第二十七條規定“承包期內,發包方不得調整承包地”。解除合同,意味著收回承包地;變更合同,意味著調整承包地。但是《土地承包法》明確禁止了上述行為,禁止發包方以任何理由收回承包地。
      即使承包方嚴重違約,根本違約,其后果也不能導致承包地被收回,而是承擔其他的責任。究其根源,乃是立法者認為,家庭承包乃是農民的基本生存保障,不得以任何理由剝奪。
      筆者在2015年接受過一起違法收回承包土地的咨詢案件,案件一審已經審結,未上訴,且過了申訴期限。咨詢者在常州承包了20余畝土地,并辦理的“土地承包經營權”證書。村委會以其長期撂荒、租給他人耕種為由,強行將其土地重新發包給他人。該咨詢者起訴到法院,要求返還承包地,但遺憾的是法院并未依照《農村土地承包法》的立法精神予以判決,而是駁回了訴訟請求。由于該咨詢者及其代理人對《農村土地承包法》的特點不熟悉,對案件沒有及時提出上訴、申訴,失去了法律救濟的機會。
      第三、 企業與村委會簽訂“土地承包合同”,風險大。
      農村土地承包對主體予以嚴格限定,除“四荒”等不宜采取家庭承包方式承包的土地外,“外人”不得取得土地承包經營權,“外人”與村委會簽訂的“四荒”以外的土地承包合同,無效,不受法律保護。
      某企業與某村委會簽訂土地承包合同,約定承包期30年,繳納了一大筆土地承包費。但是事實上,該村委會無權將已經發包給本村集體成員的土地再行收回并發包,結果造成村委會無法履行合同,企業遭受了重大損失。
      第四、“土地流轉”,是企業取得四荒以外土地的有效方式,可以得到法律保護。
      雖然《農村土地承包法》禁止本集體經濟組織成員以外的個人或者組織取得“四荒”以外的土地承包經營權,但是并非不可合法利用。“土地流轉”給集體經濟組織成員以外的個人或者組織合法利用村里的土地提供了合法便捷的途徑。只要符合法律規定,與已經取得土地承包經營權的農民簽訂得當的“土地流轉合同”,個人或者企業一樣可以大展宏圖,取得預期的法律效果。
      第五、“其它方式”承包的合同,“事先未經本集體經濟組織成員的村民會議2/3以上或者2/3以上村民代表的同意,并報鄉(鎮)人民政府批準”對合同效力影響的探討。
      《農村土地承包法》第四十八條規定“ 發包方將農村土地發包給本集體經濟組織以外的單位或者個人承包,應當事先經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意,并報鄉(鎮)人民政府批準。”上述強制性規定,是否屬于效力性強制性規定?這個問題現在爭議較大。河南省高院對于類似的案例,一律按“無效”處理。但是也有的省高院,認為該規定屬于管理性規定,違反該規定并不導致合同無效。
      筆者認為,上述規定屬于效力性強制性規定,違反該規定,合同無效。理由如下:因為土地承包合同是物權設立合同,設立土地承包經營權,意味著對集體土地所有權進行限制,屬于權利的處分,是重大事項。對這種重大權利處分,集體所有應當參照共有物的規定來處理,未經過三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意的,應當無效。
      第六、“四荒”土地承包合同簽訂后,要及時“辦證”。
      雖然《物權法》沒有區分“家庭承包”還是“其它方式承包”,土地承包經營權一律規定為“合同生效時”設立。但是《關于審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》對“其它方式承包”的土地承包經營權設定了諸多限制,如《解釋》第二十一條規定“承包方未依法登記取得土地承包經營權證等證書,即以轉讓、出租、入股、抵押等方式流轉土地承包經營權,發包方請求確認該流轉無效的,應予支持。但非因承包方原因未登記取得土地承包經營權證等證書的除外。”因此,以“其它方式承包”的土地,應當盡量辦理土地承包經營權證書,確保將來的法律行為諸如轉讓、出租、入股、抵押等合法有效,取得預期的法律效果。

      結語:本文介紹了農村土地承包合同的特點,特別是具有保障功能的土地,國家給予了非常強大的法律干預,合同不再“自由”。同時結合“土地流轉”的大趨勢,初步探討了企業單位合法使用土地的途徑。筆者歡迎任何人一起更加深入的探討、研究農村土地的相關法律適用問題。


     

    版權所有:江蘇博事達律師事務所       未經本律所書面授權,請勿轉載、摘編或建立鏡像鏈接,否則視為侵權!
    地址:中國·南京·奧體大街68號國際研發總部園4A幢17樓    總機:025-82226685 傳真:025-82226696

    電子郵箱:[email protected]      蘇ICP備07026267號

    ag电子→复古花园 电脑木刻雕花厂赚钱吗 时时彩任选2稳赚技巧 北京pk10精准计划网 快乐10分 快速时时走势图 168手机看现场开奖 捕鸟达人最老版本 秒速时时彩计划稳赢版免费 赚钱比较快的游戏 快3计划师算的可以 生肖时时彩 时时彩8码推波倍投表 黑龙江快乐10分遗漏 在手机上咋个赚钱 上海快3 陕西11选5开奖结果