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房地產合同糾紛
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    王興元、周巍



    【案情簡介】
           2009年12月14日,江蘇億佳房地產開發公司(以下簡稱“億佳公司”)與淮安市清河城市資產經營有限公司(以下簡稱“城市資產公司”)簽訂人民劇場地塊舊城改造協議,雙方約定:億佳公司于2009年12月14日向城市資產公司支付金額為5000萬元人民幣,為履行合同,億佳公司向規劃設計公司支付規劃設計費150萬元人民幣,后城市資產公司未履行該協議,億佳公司沒有獲得合同的土地使用權。       
           2010年6月27日, 億佳公司與城市資產公司又簽訂西安路10號蓋克斯公司地塊舊城改造項目土地整理合作框架協議一份,雙方約定:億佳公司與城市資產公司合作對淮安市清河區西安路10號蓋克斯公司地塊進行綜合履行開發,該地塊占地51.85畝。出讓方式具體采用凈地掛牌方式,經億佳公司與城市資產公司雙方協商確定該地塊土地整理成本為160萬元/畝,拆遷及安置費用由城市資產公司負責,建 設過程中產生的稅、費由億佳公司承擔。關于億佳公司的收益,雙方約定為該項目地塊掛牌競拍中,若億佳公司以低于或等于協議約定的價格摘牌,成交后按土地出讓合同規定繳納土地租讓金。如果該項目地塊被億佳公司或他人以高于土地整理成本即160萬元/畝以上摘牌,城市資產公司同意按照土 地整理成本價即160萬元/畝以上部分區財政凈收益的75%  獎勵給億佳公司,并在10個工作日內結清。協議簽訂后,億佳公司依約與城市資產公司合作完成上述地塊綜合改造開發,但城市資產公司未按照約定履行支付億佳公司收益的義務。后雙方另行協商,于2012年3月29日簽訂了補充協議,進一步明確億佳公司應獲改造收益為2997萬元。因城市資產公司前期已經支付250萬元,城市資產公司應再付2747萬元,于2012年4、5、6三個月付清該款,若不按期付款,則按照未付金額日萬分之四支付違約金。上述協議簽訂后,城市資產公司又陸續向億佳公司支付1000萬元,尚欠1747萬元拒不支付。同時,城市資產公司支付億佳公司的款項,實際是由清河區政府批復下撥付。     
           億佳公司認為城市資產公司侵犯其合法權益,向法院提起訴訟,請求判決城市資產公司支付1747萬元及相關違約金,清河區政府對上述債務承擔連帶責任,在庭審中補充請求清河區政府的土地管理部門賠償損失。一審法院認為被告清河區政府并不是合同的當事人且未與億佳公司、城市資產公司三方達成任何協議,也不存在投資分配,因此不屬于本案的被告主體;另外原告億佳公司與被告城市資產公司于2010年6月27日簽訂的合作開發框架協議損害了國家利益,該協議應屬于無效合同,遂判決被告城市資產公司返還億佳公司資金占用費,駁回原告億佳公司其他訴訟請求。      
           原告億佳公司不服一審判決,提起上訴,二審判決撤銷一審判決,糾正一審中城市資產公司給付億佳公司資金占用費,駁回億佳公司的其他訴訟請求。                     
    原告億佳公司于2017年3月20日提起再審申請,最高人民法院經審查認為二審判決確有錯誤,于2017年7月20日裁定撤銷江蘇省高級人民法院二審判決,決定直接提審本案。                                                   
      【代理意見】
           我方認為,2010年6月27日《西安路合作協議》以及2012年3月29日《協議書》是各方真實意思表示,合法有效,城市資產公司未按照協議的約定全面履行自己的義務,應當承擔違約責任。同時,清河區政府實質上是債務加入行為,應對城市資產公司的債務承擔連帶責任。                                            
    一、2010年6月27日《西安路合作協議》以及2012年3月29日《協議書》有效。                              首先應判斷兩個協議的性質,根據一審判決認定協議為合作開發房地產合同,但是億佳公司和城市資產公司簽訂的協議所確定的款項的性質為項目獎勵款,這是屬于典型的土地整理合同;其次一審法院和二審法院認為協議損害了國家利益和社會公共利益,依據是《國務院關于加強國有資產管理的通知》,但是該通知并不屬于法律和行政法規,雙方行為是否違反該規定也不是法院審查的范圍;再次法律明確規定土地出讓收益可以前期土地整理補償,協議中約定的收益用于土地整理獎勵的內容本質也屬于出讓收入用于土地開發支出而不是減免土地租讓金;最后城市資產公司和清河區政府、億佳公司和城市資產公司之間并不存在土地租讓的問題,因此也不存在土地租讓金的問題,更不存在土地租讓金減免問題,據此合同是雙方當事人之間自愿建立的,并不存在無效的事由,因此本案中的協議是有效的。                                 
    二、清河區政府是適格的被告,應當承擔責任。        
           首先清河區政府審批億佳公司的補償款,同時其也履行該補償款,其行為是對城市資產公司的債務加入;其次因為該協議是土地整理合同,清河區政府是受益主體,而城市資產公司是整理主體,兩者是合伙關系,據此可以判斷清河區政府和城市資產公司都是本案的適格當事人,清河區政府與城市資產公司應當承擔連帶責任。                                    
    三、城市資產公司應當支付原告1747萬元及相應違約金。                                               
           因億佳公司與城市資產公司之間的協議是有效的,城市資產公司已經構成違約,應當承擔與其過錯相應的責任,應當支付原告1747萬元及相應違約金;同時億佳公司為履行2009年12月14日的人民劇場舊城改造的協議而支出的設計費為170萬元也應由違約方城市資產公司支付,同時清河區政府應當承擔連帶責任。                         
    【判決結果】
           一審判決結果:被告城市資產公司給付原告億佳公司資金占用費(以2000萬元為本金,自2009年12月14日至2010年7月5日,按中國人民銀行公布的銀行同期貸款利率標準的3倍利息。以3000萬元為本金,自2009年124日至2011年3月4日按中國人民銀行公布的銀行同期貸款利率標準的3倍計息);駁回原告億佳公司的其他訴訟請求。                                                     
           二審判決結果:撤銷一審判決;被告資產公司支付億佳公司237233元;駁回原告億佳公司其他訴訟請求。             
           審判監督程序:億佳公司申請再審,最高人民法院經審查裁定撤銷江蘇省高級人民法院的作出的二審判決,直接提審。                                                                                            
    【裁判文書】

     一審判決文書:一審法院認為本案的爭議焦點為:

    1、清河區政府作為被告主體是否適格。

    2、原告億佳公司與被告城市資產公司簽訂的協議效力如何認定,原告億佳公司要求被告城市資產公司給付獎勵收益款理由是否成立。                                                     

    針對爭議焦點:


    1,認為被告清河區政府并未參與合同的簽訂,在合同中不享有權利也不承擔義務,不屬于本案的合格被告,原告訴訟請求應予駁回。
    2,認為原告億佳公司與被告城市資產公司簽訂的協議損害了國家利益,屬于無效的協議,原告        被告立即支付1747萬元及違約金7075500無法律依據,不予支持。原告當事人在自愿變更訴訟請求要求賠償損失的前提下,本院對其出資5000萬元酌定按中國人民銀行同期貸款利率標準的四倍機關資金占用費損失。                               
           二審判決文書:二審的爭議焦點為1、2010年6月27日《西安路合作協議》以及2012年3月29日《協議書》效力如何認定;2、城市資產公司如何承擔責任;3、清河區政府是否承擔責任;4、本案審理程序是否違法。                 
           針對爭議焦點1:認為《西安路合作協議》就是億佳公司向資產公司出借3000萬元供其完成土地整理,而億佳公司在該土地掛牌競拍中根據成交價格獲得不特定的回報。但是《西安路合作協議》約定的源自土地出讓收益和《協議書》中約定2997萬元獎勵款是損害了國家和社會公共利益,不予支持,兩份協議是無效的。                             
           針對爭議焦點2:合同在無效或者被撤銷后,因該合同取得的財產,應當予以返還,不能返還或者沒有必要返還的,應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失,雙方都有過錯的,應當各自承擔相應的責任。城市資產公司明知情況下與原告億佳公司簽訂的三份協議都屬于有過錯,因此應當給與億佳公司造成的損失承擔賠償責任。
           針對爭議焦點3:首先清河區政府并沒參與合同的訂立和履行;其次城市資產公司具有獨立的法人資格,獨立承擔民事責任無需清河區政府承擔連帶責任;再次清河區政府做出的批示僅僅是履行行政管理職能,不可認定清河區政府加入了本案的債務。因此清河區政府不承擔民事責任。
            針對爭議焦點4:一審法院在對于合同效力已經向億佳公司進行釋明,并不存在程序違法的情形。                
    【案例評析】
          本案案情復雜,具有多重法律關系,代理律師詳細分析案情,充分抓住細節,深入剖析案件的切入點,最終找到突破口,再審申請意見獲得最高人民法院的支持,由最高人民法院裁定撤銷原判直接提審,對辦理同類型案件具有較強的借鑒性。
    本案主要再審意見如下:                             
           一、原判決僅將再審申請人提供的相關證據認定為損失的事實,并未認證為案件性質的基本事實。因此,該證據雖經質證但未予以認證,應當視為新的證據。
           二、原判決將《西安路10號蓋克斯公司地塊舊城改造項目土地整理合作框架協議》(以下簡稱《西安路合作協議》)定性為“億佳公司向城市資產公司出借3000萬元供其完成土地整理,而億佳公司在該土地掛牌競拍中根據成交價獲得不特定的回報”,嚴重違背了合同約定的內容和客觀事實;事實上該協議的本質是由再審申請人負責投資前期土地整理和后期開發的全部資金并享受部分收益和承擔全部虧損,屬于典型的投資土地整理和開發房地產行為,并不具有所謂民間借貸的特征,因此,原判決的理由和案件性質明顯不符,屬于適用法律錯誤。
           三、原判決以“獎勵”源自土地出讓收益,2012年3月29日《協議書》中約定的2997萬元獎勵款也正是應由國家獲得的該地塊的土地出讓收益為由并據此認為變相減免土地出讓金、擠占挪用土地收益行為,明顯違背了客觀事實,和案件性質明顯不符,屬于適用法律錯誤。
           四、原判決認為協議約定的內容明顯損害了國家和社會公共利益,明顯違反了立法本意,屬于適用法律錯誤。
           根據最高人民法院民事審判第二庭編著出版的《合同案件審判指導》中關于合同無效損害社會公共利益的認定所確定的原則,社會公共利益的特征具有獨立于國家利益、集體利益和個體利益的沖突種類;內容具有公共性和整體性和客觀性。而本案中涉案的項目是清河區政府拆遷后用于商業開發,因此并不具有社會公益性特征。國有資產公司在法律上也屬于平等的私主體,并不能代表國家和社會公共利益,同時,依據具有直接相關性時才應該認定個體行為涉及社會公共利益,對其作為效力發生影響;在具有間接相關性,一般不影響合同效力的原理,原判決認為變相減免土地出讓金,擠占挪用土地收益的理由即使成立,對合同效力也不應當產生影響。
           五、原判決雖然沒有將國發[2001]15號《國務院關于加強國有土地資產管理的通知》直接作為判決合同無效的理由,但實際上將該《通知》作為認定合同無效的依據,明顯違反了法律適用規則,屬于適用法律錯誤。
           六、原判決將再審申請人繳納的款項未認定為再審申請人的損失,其證據明顯不足。
    即使合同無效,再審申請人繳納的款項也屬于其損失范圍。理由是原判決確認合同無效,并認為已經給付億佳公司的1250萬元應當予以返還,而再審申請人已經將其中的2371145.8元繳納稅款,屬于財產減少的部分,應當同時予以返還或者扣減。
           七、原判決認為清河區政府不應承擔責任,無事實和法律依據。
    (一)、從相關領導批復的內容看,清河區政府實質上是對涉案債務加入行為。再審申請人在原審中提供的2012年10月10日關于懇請盡快撥付蓋克斯地塊補償款的報告主體為清河區政府,相關領導批復的也是再審申請人向清河區政府申請給予補償,并且該批復也同意給予再審申請人補償,實際上清河區政府也履行了該付款行為,并沒有將該義務轉批給城市資產公司,同時,依據《合同法司法解釋(二)》第二條,當事人未以書面形式或者口頭形式訂立合同,但從雙方從事民事行為能夠推定雙方有訂立合同意愿的,人民法院可以認定是以合同法第十條第一款中“其他形式”訂立的合同,但法律另有規定的除外。該規定能夠得出清河區政府相關領導的批復行為是其對清河區政府同意付款事實的確認,即形成債務加入關系。
           (二)、從再審申請人提供的證據看,城市資產公司和清河區政府之間的法律關系具體是:清河區政府是涉案土地出讓及收益主體,而城市資產公司是整理主體,從二者存在的特殊關系看,二者不可能簽訂合同且對權利義務進行約定,事實上雙方是合伙關系。               
    【結語】
           本案涉及民營企業與政府權益平衡,對同類型案件有重要的指導、示范、和借鑒意義。
    本案涉及地方政府部門及地方國有資產公司作為民商事主體與民營企業就土地整理等事項簽訂的民事合同中,政府及國有資產公司承諾支付的投資回報,是否涉及損害國家利益或損害社會公共利益,是否屬于無效合同。最高人民法院認為本案作為公眾關注度較高、社會影響較大、具有法制宣傳教育意義的案件,對庭審進行錄音錄像,同時在中國庭審公開網上同步直播。本案的最終判決結果,必將對今后民營企業與地方政府、地方國有資產公司就項目投資合作等公私合作領域的民事行為產生巨大導向意義。




     

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